Simulation et calcul d'un viager
Estimez le bouquet et la rente de votre viager avec notre simulateur, et comprenez la méthode de calcul.
Simulateur de viager
Une estimation calculée à partir de vos données personnelles : valeur du bien, sexe et âge du ou des vendeurs, sur une ou deux têtes. Le sexe et l'âge déterminent l'espérance de vie, donc la décote et la rente.
Estimation indicative basée sur les tables d'espérance de vie (INSEE), hors indexation et fiscalité. Le calcul exact est réalisé par nos experts : demandez votre simulation gratuite.
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Barème 2026 du calcul viager (indicatif)
Ce barème 2026 relie l'âge du vendeur à la décote d'occupation (en viager occupé) et au taux de rente. Il donne un ordre de grandeur : plus le crédirentier est âgé, plus la décote est faible et plus la rente est élevée.
| Âge du vendeur | Décote d'occupation | Taux de rente annuel |
|---|---|---|
| 65 ans | ≈ 46 % | ≈ 6,8 % |
| 70 ans | ≈ 40 % | ≈ 7,8 % |
| 75 ans | ≈ 33 % | ≈ 9,0 % |
| 80 ans | ≈ 26 % | ≈ 10,7 % |
| 85 ans | ≈ 19 % | ≈ 13,0 % |
| 90 ans | ≈ 13 % | ≈ 16,0 % |
Valeurs indicatives pour un homme : à âge égal, une femme vit statistiquement plus longtemps, ce qui augmente la décote et abaisse la rente. Une vente sur deux têtes (couple) accentue cet effet. Le barème réel dépend aussi de la valeur locative du bien, du marché et du type de droit conservé (droit d'usage et d'habitation ou usufruit).
D'où viennent ces chiffres ? Les espérances de vie utilisées par notre simulateur sont issues des tables de mortalité de l'INSEE (par âge et par sexe). Les niveaux de décote et de taux de rente correspondent à la pratique de notre maison, cohérente avec les barèmes professionnels de référence utilisés par les notaires et les experts du viager, comme le barème Daubry. Chaque professionnel applique ses propres ajustements : c'est pourquoi deux simulations peuvent différer de quelques points, et pourquoi seule une étude personnalisée engage.
Les paramètres du calcul
- La valeur vénale du bien : son prix libre d'occupation, selon le marché.
- La décote d'occupation : la valeur du droit d'usage et d'habitation (ou de l'usufruit) conservé par le vendeur. Elle dépend de son âge et de la valeur locative du bien.
- L'espérance de vie du crédirentier, issue de tables actuarielles, qui détermine le taux de rente.
- La répartition entre bouquet (versé comptant) et rente (versée à vie), librement négociée.
Comment est calculée la décote d'occupation ?
La décote d'occupation est le cœur du calcul d'un viager occupé. Elle représente la valeur du droit que conserve le vendeur : continuer d'habiter le logement sa vie durant. Concrètement, on estime ce que le vendeur « consommera » en occupation : la valeur locative annuelle du bien (le loyer qu'il produirait s'il était loué), multipliée par l'espérance de vie du crédirentier, avec une actualisation financière puisque ces loyers théoriques s'étalent dans le temps.
Prenons un logement dont la valeur locative est de 1 000 € par mois et un vendeur dont l'espérance de vie statistique est de 12 ans : le droit d'occupation représente de l'ordre de 12 années de loyers, soit environ 144 000 € avant actualisation. Rapportée à la valeur libre du bien, cette somme donne le pourcentage de décote : c'est pourquoi un vendeur de 65 ans (longue espérance de vie) cède avec une décote proche de 46 %, quand un vendeur de 85 ans est autour de 19 %.
Deux précisions importantes. D'abord, la nature du droit conservé change le calcul : un simple droit d'usage et d'habitation (personnel, incessible) vaut moins qu'un usufruit (qui permettrait de louer le bien), donc la décote est plus faible avec un DUH. Ensuite, en viager libre, il n'y a tout simplement pas de décote : le bien est cédé à sa valeur de marché, et c'est la rente qui est plus élevée.
Un exemple chiffré
Pour un appartement d'une valeur libre de 300 000 €, vendu en viager occupé par une personne de 75 ans :
- Décote d'occupation ≈ 33 % → valeur occupée ≈ 200 000 €.
- Bouquet : 60 000 € versés à la signature.
- Capital à renter : 140 000 € → rente viagère indexée de l'ordre de 1 050 € / mois.
Exemple indicatif. Le calcul exact dépend de l'âge, du bien et du marché : seule une estimation personnalisée fait foi.
Second exemple : un viager sur deux têtes
Quand un couple vend, la rente est généralement réversible : elle est versée en totalité jusqu'au décès du dernier survivant. Le calcul retient donc une espérance de vie conjointe, plus longue que celle de chaque vendeur pris isolément, ce qui augmente la décote et abaisse la rente. Voici ce que donne notre simulateur pour une maison d'une valeur libre de 250 000 €, vendue en viager occupé par un couple de 78 ans (monsieur) et 75 ans (madame), avec un bouquet de 30 % :
- Espérances de vie individuelles (tables INSEE) : 10,2 ans pour monsieur, 14,4 ans pour madame → espérance conjointe retenue : environ 18,7 ans.
- Décote d'occupation ≈ 45 % → valeur occupée ≈ 136 000 €.
- Bouquet (30 %) : 41 000 € versés à la signature.
- Capital à renter : 95 000 € → rente viagère indexée de l'ordre de 550 € / mois, versée intégralement jusqu'au décès du second conjoint.
La comparaison est parlante : si monsieur vendait seul le même bien, la décote ne serait que d'environ 29 % et la rente atteindrait près de 1 040 € par mois. La vente sur deux têtes protège le conjoint survivant, au prix d'une rente mensuelle plus faible : c'est un arbitrage de protection familiale, que nous étudions systématiquement avec les couples vendeurs.
Exemple indicatif calculé avec les mêmes barèmes que notre simulateur ci-dessus. Testez votre propre situation en deux clics, ou demandez une estimation personnalisée gratuite.
Fiscalité de la rente
La rente est imposable sur une fraction déterminée par l'âge du crédirentier au premier versement : 70 % avant 50 ans, 50 % de 50 à 59 ans, 40 % de 60 à 69 ans, 30 % à partir de 70 ans.
Pour aller plus loin : le prix du viager à Lyon, les avantages du viager, le lexique et notre guide complet.
Questions fréquentes sur le calcul du viager
Comment simuler un viager ?
Pour simuler un viager, partez de la valeur vénale du bien, retranchez la décote d'occupation (valeur du droit d'usage ou de l'usufruit) pour obtenir la valeur occupée, puis répartissez-la entre un bouquet versé comptant et une rente viagère. Le calcul dépend des données personnelles du vendeur : son sexe, son âge et le fait de vendre seul ou en couple (sur une ou deux têtes), qui déterminent l'espérance de vie. Notre simulateur en ligne intègre ces paramètres pour une première estimation indicative.
Comment calcule-t-on le bouquet et la rente ?
Le bouquet est la part du prix versée comptant à la signature ; le reste (capital à renter) est converti en rente viagère selon l'âge du crédirentier et des tables d'espérance de vie. Plus le vendeur est âgé, plus la rente est élevée.
Existe-t-il un tableau de calcul du viager ?
Oui : un tableau de calcul indicatif relie l'âge du vendeur à la décote d'occupation et au taux de rente. Il donne un ordre de grandeur, mais le calcul exact dépend du bien, du marché et de la fiscalité, et est réalisé par un expert.
Comment calcule-t-on un viager sur deux têtes ?
Quand un couple vend, la rente est versée en totalité jusqu'au décès du dernier survivant. Le calcul retient donc une espérance de vie conjointe, plus longue que celle de chaque vendeur seul : la décote d'occupation augmente et la rente mensuelle baisse, en contrepartie de la protection du conjoint survivant. Exemple : pour un couple de 78 et 75 ans, l'espérance conjointe retenue approche 19 ans, contre 10 ans pour monsieur seul.
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