Guide du viager
Le droit d'usage et d'habitation (DUH)
En viager occupé, le vendeur conserve le droit de rester chez lui. Ce droit prend souvent la forme d'un droit d'usage et d'habitation. Voici ce qu'il recouvre, en quoi il diffère de l'usufruit et ce qu'il implique pour chacune des parties.
Qu'est-ce que le droit d'usage et d'habitation ?
Le droit d'usage et d'habitation (DUH) est un droit réel qui permet à son titulaire d'utiliser un logement et d'y habiter, lui-même et sa famille, sans en être propriétaire. Il est encadré par les articles 625 à 636 du Code civil.
Dans un viager occupé, le vendeur (le crédirentier) cède la propriété de son bien tout en se réservant ce droit d'habiter jusqu'à son décès. L'acquéreur (le débirentier) devient alors nu-propriétaire : il possède le bien mais n'en a pas la jouissance tant que le droit du vendeur subsiste.
Le DUH est un droit personnel et restreint : contrairement à un locataire ou à un usufruitier, son titulaire ne peut ni louer le logement, ni le céder, ni l'hypothéquer. Il l'occupe pour ses seuls besoins et ceux de sa famille.
Le DUH dans le Code civil : articles 625 à 636
Le droit d'usage et d'habitation est régi par les articles 625 à 636 du Code civil. En voici les points essentiels.
- Article 625 : le droit d'usage et le droit d'habitation s'établissent et se perdent de la même manière que l'usufruit (par exemple par convention, comme dans un viager occupé).
- Article 626 : ces droits s'exercent en se conformant aux règles du titre qui les a constitués — autrement dit, les modalités fixées dans l'acte priment.
- Article 627 : à défaut de précision dans le titre, les droits se règlent d'après les articles suivants.
- Article 631 : le titulaire d'un droit d'usage ne peut ni céder ni louer son droit à un tiers : le DUH est incessible et personnel.
- Article 632 : celui qui a un droit d'habitation peut occuper le logement avec sa famille, même s'il n'était pas marié ou sans enfant au moment où le droit lui a été donné.
- Article 633 : le droit d'habitation se limite à ce qui est nécessaire pour l'habitation du titulaire et de sa famille.
- Article 634 : le droit d'habitation ne peut être ni cédé ni loué.
- Article 635 : lorsque le titulaire occupe la totalité du bien, il supporte les frais de culture, d'entretien et les réparations d'entretien, ainsi que les contributions, comme un usufruitier ; s'il n'occupe qu'une partie, il y contribue à proportion.
- Article 636 : le droit d'usage s'établit et se perd de la même manière que l'usufruit — il s'éteint notamment au décès du titulaire.
Les recherches « article 625 du Code civil », « 625 code civil » ou « code civil droit d'usage et d'habitation articles 625 636 » renvoient à ce socle juridique. Ces textes posent un principe simple : le DUH permet d'habiter, mais jamais de louer ni de céder.
Acte notarié et publicité foncière
Constitué sur un bien immobilier, le droit d'usage et d'habitation est un droit réel immobilier. À ce titre, sa constitution suppose un acte notarié (acte authentique) et fait l'objet d'une publication au service de la publicité foncière.
Cette publicité foncière est obligatoire pour rendre le droit opposable aux tiers : elle informe officiellement que le bien est grevé d'un droit d'usage et d'habitation au profit du vendeur. Dans un viager occupé, le notaire rédige l'acte de vente, y intègre la réserve du DUH (ou de l'usufruit), précise la répartition des charges, puis publie l'acte ; les droits de chacun — vendeur occupant et acquéreur nu-propriétaire — sont ainsi sécurisés.
C'est pourquoi un viager occupé se conclut toujours chez le notaire : l'acte authentique et sa publication garantissent la validité et l'opposabilité du droit conservé par le vendeur.
DUH ou usufruit : quelle différence ?
Les deux permettent au vendeur de rester dans les lieux, mais leur étendue — et donc la décote — diffèrent.
Droit d'usage et d'habitation
- Permet uniquement d'habiter le logement (soi + famille).
- Ne peut pas être loué ni cédé à un tiers.
- Droit personnel, qui s'éteint au décès du titulaire.
- Valeur plus faible : la décote sur le prix est moindre.
Usufruit
- Permet d'habiter ou de louer et de percevoir les loyers.
- L'usufruit peut être cédé dans certaines conditions.
- Étendue plus large, donc valeur plus élevée.
- Décote sur le prix plus importante pour l'acquéreur.
En pratique, le viager occupé avec DUH est très répandu : il sécurise le maintien du vendeur dans son logement tout en garantissant à l'acquéreur que le bien ne sera pas mis en location par un tiers. Pour le détail de la formule plus large, consultez notre page usufruit en viager.
Qui paie quoi ? La répartition des charges
L'occupant (titulaire du DUH)
- Charges courantes et entretien courant du logement.
- Taxe d'habitation lorsqu'elle est due.
- Assurance habitation, consommations (eau, énergie).
L'acquéreur (nu-propriétaire)
- Taxe foncière.
- Grosses réparations (gros œuvre, toiture, murs…).
- Travaux structurels affectant la pérennité du bien.
Cette répartition reprend la logique des articles 605 et 606 du Code civil. Elle peut toutefois être aménagée par une clause de l'acte notarié : il est donc essentiel de la définir clairement au moment de la vente. Nos experts veillent à un équilibre juste entre les deux parties.
Valorisation et impact sur le prix
Le DUH a une valeur économique qui vient en déduction de la valeur du bien : c'est la décote d'occupation. Plus le vendeur est jeune (espérance d'occupation longue), plus cette décote est importante.
Parce qu'il est plus restreint que l'usufruit — il ne permet pas de louer — le droit d'usage et d'habitation est valorisé à un niveau inférieur à celui d'un usufruit équivalent. La décote appliquée est donc plus faible qu'en présence d'un usufruit, et le prix payé par l'acquéreur (bouquet et rente) s'en trouve un peu plus élevé. La valeur précise dépend de l'âge du crédirentier, de la valeur du bien et des modalités fixées dans l'acte.
Pour comprendre comment se déterminent le bouquet, la rente et la décote, consultez notre page calcul du viager.
L'extinction du droit
Le droit d'usage et d'habitation s'éteint au décès de son titulaire. À ce moment, l'acquéreur récupère automatiquement la pleine propriété du bien, sans indemnité ni rachat, et en retrouve la pleine jouissance (il peut alors l'habiter, le louer ou le revendre).
Le droit peut aussi prendre fin par renonciation du titulaire : le vendeur qui quitte définitivement les lieux (par exemple un départ en maison de retraite) peut renoncer à son droit d'usage et d'habitation. Cette renonciation, formalisée par acte et publiée, libère le logement : l'acquéreur en retrouve la jouissance par anticipation. Ses conséquences — notamment une éventuelle revalorisation de la rente ou une indemnité — se prévoient utilement dans l'acte de vente initial.
Pour aller plus loin : découvrez le viager occupé, le viager libre, la nue-propriété, notre guide complet du viager et le lexique du viager.
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre le DUH et l'usufruit ?
Le droit d'usage et d'habitation permet seulement d'occuper le logement pour y vivre, soi-même et sa famille. L'usufruit est plus large : l'usufruitier peut habiter le bien mais aussi le louer et en percevoir les revenus. Le DUH ne peut être ni loué, ni cédé, ni hypothéqué.
Peut-on louer un bien occupé en DUH ?
Non. Le titulaire d'un droit d'usage et d'habitation ne peut pas louer le logement à un tiers ni en céder l'usage. Il peut uniquement l'occuper personnellement avec sa famille.
Qui paie la taxe foncière et les gros travaux ?
En principe, l'occupant règle les charges courantes, l'entretien courant et la taxe d'habitation lorsqu'elle est due ; l'acquéreur (nu-propriétaire) prend en charge la taxe foncière et les grosses réparations. La répartition exacte est précisée dans l'acte notarié.
Le DUH est-il transmissible aux héritiers ?
Non. Le droit d'usage et d'habitation est personnel et s'éteint au décès de son titulaire. L'acquéreur récupère alors la pleine propriété du bien, sans indemnité ni formalité de rachat.
Le DUH doit-il faire l'objet d'un acte notarié et d'une publication ?
Oui. Constitué sur un bien immobilier, le droit d'usage et d'habitation est un droit réel qui doit être établi par acte notarié et publié au service de la publicité foncière. Cette publication le rend opposable aux tiers et sécurise les droits du vendeur occupant comme de l'acquéreur nu-propriétaire.
Peut-on renoncer au droit d'usage et d'habitation ?
Oui. Le titulaire peut renoncer à son DUH, par exemple lors d'un départ en maison de retraite. La renonciation, formalisée par acte et publiée, libère le logement ; ses conséquences (revalorisation éventuelle de la rente ou indemnité) se prévoient dans l'acte de vente initial.
Que disent les articles 625 à 636 du Code civil ?
Ils régissent le droit d'usage et d'habitation. L'article 625 prévoit qu'il s'établit et se perd comme l'usufruit ; les articles 631 et 634 posent qu'il ne peut être ni cédé ni loué ; l'article 632 autorise l'occupation avec sa famille ; l'article 635 répartit les charges d'entretien. Le DUH permet donc d'habiter, jamais de louer ni de céder.
Un projet de viager occupé ?
Nos experts vous expliquent le DUH et estiment votre bien gratuitement.