Tout comprendre pour vendre ou acheter sereinement : le principe du viager, ses différentes formes, le calcul du bouquet et de la rente, la fiscalité du viager et les notions clés, expliqués simplement par une maison experte depuis 1922.
Le viager est une vente immobilière dans laquelle l'acquéreur (le débirentier) verse au vendeur (le crédirentier) un capital de départ, appelé bouquet, puis une rente régulière, le plus souvent jusqu'à la fin de la vie du vendeur. C'est cet aléa, la durée de versement, inconnue à l'avance, qui caractérise juridiquement le viager.
Lorsque le vendeur conserve l'usage de son logement, le prix fait l'objet d'une décote d'occupation. Le viager devient alors une solution gagnant-gagnant : le vendeur valorise son patrimoine et améliore ses revenus tout en restant chez lui, l'acquéreur se constitue un patrimoine à des conditions avantageuses. Pour aller à l'essentiel, consultez aussi la définition du viager et notre lexique. Pour chiffrer votre cas, utilisez notre simulateur de calcul du viager (bouquet et rente), et pour trancher entre les deux grandes formules, notre comparatif viager libre ou viager occupé.
Un parcours simple et encadré, de l'estimation à la signature.
Le prix
On détermine la valeur vénale du bien, libre d'occupation, selon le marché local.
Le prix
Si vous restez chez vous, on retranche la valeur de votre droit d'usage et d'habitation ou de l'usufruit : c'est la valeur occupée.
Le prix
Cette valeur se partage entre un bouquet versé comptant et une rente viagère à vie, librement négociés.
La préparation
Vous signez un mandat avec votre conseiller et faites réaliser les diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, ERP…).
La préparation
On réunit les documents obligatoires : titre de propriété, documents de copropriété, taxe foncière, diagnostics…
La vente
Le bien est diffusé et présenté ; nous sélectionnons et accompagnons les acheteurs jusqu'à l'offre.
La vente
On signe la promesse unilatérale de vente ou le compromis, qui fixe les conditions de la vente.
La vente
Acte authentique, avec les garanties de paiement (clause résolutoire, hypothèque légale du vendeur) et l'indexation de la rente.
Pour estimer concrètement votre opération, utilisez notre simulateur de viager et découvrez le prix du viager à Lyon.
Chaque formule répond à un objectif précis, pour le vendeur comme pour l'acquéreur. Vous vendez ? Trouvez la vôtre en 9 questions →
Rester chez soi à vie
La forme la plus répandue. Le vendeur continue d'habiter son logement et en conserve l'usage (droit d'usage et d'habitation ou usufruit) ; le prix fait l'objet d'une décote d'occupation. L'acquéreur investit à prix réduit et récupère la pleine jouissance du bien à terme.
Vendre un bien que l'on n'occupe pas
L'acquéreur dispose du bien dès la signature : il peut l'habiter ou le louer immédiatement. Il n'y a pas de décote d'occupation. Une solution adaptée lorsque le vendeur ne souhaite pas conserver l'usage de son logement.
Rester quelques années, puis partir
Une formule intermédiaire : le vendeur conserve l'usage du logement pour une durée limitée (occupation temporaire), puis le bien est libéré. La décote est plus faible qu'en viager occupé à vie.
Tout le prix en capital
Tout le prix est réglé sous forme de bouquet comptant, sans rente mensuelle : le vendeur reçoit un capital immédiat. En viager occupé, c'est la vente de la nue-propriété.
Vendre les murs, garder l'usufruit
Le vendeur cède la nue-propriété tout en conservant l'usufruit pour une durée déterminée. L'acquéreur achète à prix réduit et devient pleinement propriétaire au terme de l'usufruit, sans gestion ni fiscalité locative pendant cette période.
Un prix fixe, payé sur une durée fixe
Proche du viager, la vente à terme prévoit un capital puis des mensualités sur une durée fixée à l'avance (et non sur la durée de vie du vendeur). Elle peut être occupée ou libre, et sécurise le calendrier de paiement.
À comparer : emprunter sans vendre
Ce n'est pas une vente mais un crédit garanti par une hypothèque sur le logement : le propriétaire reçoit un capital, reste chez lui et propriétaire, et ne rembourse rien de son vivant. La dette, intérêts compris, est réglée au décès ou à la vente, sans jamais dépasser la valeur du bien. Une solution à comparer avec le viager et la nue-propriété.
La collection « Les solutions Rochat Viagers » : un guide par formule pour les vendeurs et un guide pour les acquéreurs, chacun en version essentielle de 6 pages ou complète de 16 pages. Les guides de 6 pages se lisent et se téléchargent librement, sans inscription ; le guide complet vous est envoyé par e-mail, pour le lire en ligne et le télécharger.
Les droits, le calcul et la fiscalité qui reviennent dans tout projet de viager.
Capital versé au comptant à la signature de l'acte. Son montant est librement négocié et vient en déduction de la valeur occupée pour le calcul de la rente.
Revenu régulier versé au vendeur, revalorisé (indexé) chaque année. Elle est imposable sur une fraction qui diminue avec l'âge du crédirentier : 40 % de 60 à 69 ans, 30 % à partir de 70 ans.
Le montage exact, équilibre bouquet/rente, type de droit conservé, indexation, garanties, se définit au cas par cas. Nos experts veillent à un équilibre juste entre vendeur et acquéreur, et votre notaire sécurise l'acte.
Le viager est une opération à fort enjeu patrimonial : une estimation juste, des garanties de paiement bien rédigées et un conseil fiscal adapté font toute la différence. Depuis 1922, Rochat Viagers accompagne vendeurs et acquéreurs à Lyon, dans le Rhône et toute la métropole.
Vous avez un projet ? Découvrez le viager à Lyon, le viager dans le Rhône, nos annonces, ou les démarches pour vendre et acheter en viager.
Une vente immobilière où l'acquéreur verse un capital initial (le bouquet) puis une rente régulière au vendeur, le plus souvent jusqu'à son décès. Le prix tient compte d'une décote quand le vendeur conserve l'usage du logement.
Le viager occupé, le viager libre, le viager sans rente, le viager mixte, la nue-propriété et la vente à terme. Chacune répond à un objectif précis selon que le vendeur souhaite un capital, des revenus, ou rester ou non dans son logement.
On part de la valeur vénale du bien, on retranche la décote d'occupation, puis on répartit la valeur occupée entre bouquet et rente, calculée selon l'âge et l'espérance de vie du vendeur. Notre simulateur en donne une estimation.
Oui, bien monté : vente chez le notaire, paiement de la rente garanti par une clause résolutoire et le privilège du vendeur, rente indexée. L'accompagnement d'un expert et d'un notaire sécurise les deux parties.
Aucun âge légal n'est requis : le viager exige seulement un aléa réel sur la durée de vie. En pratique, la vente devient intéressante à partir de 65-70 ans et l'équilibre est optimal entre 70 et 85 ans : plus le vendeur est jeune, plus la décote est forte et la rente faible. Notre article à quel âge vendre en viager donne les repères âge par âge.
Nos experts vous expliquent la formule la plus adaptée à votre situation, sans engagement.