Vendre en Viager : Découvrez l’univers du viager

Introduction

Chez Rochat Viagers, nous comprenons que le viager soit une solution précieuse pour les seniors souhaitant améliorer leur revenu de retraite tout en continuant à vivre chez eux.

Depuis 1922, nous avons accompagné de nombreux clients dans cette démarche, en leur offrant des conseils personnalisés et une expertise reconnue.

Ce guide complet explore les principes du viager occupé, ses avantages, ses inconvénients, et les étapes pour investir dans ce type de transaction.

1. Définition de la Vente en Viager

Le viager est une forme de transaction immobilière où le vendeur (crédirentier) cède son bien immobilier tout en recevant une partie du prix de vente, appelée « bouquet », lors de la signature du contrat. Le reste du prix de vente est versé sous forme de paiements mensuels, également appelés « rente viagère ». Il existe deux types de viager : le viager libre et le viager occupé.

• Viager occupé : Le vendeur continue d’occuper le bien jusqu’à son décès.
• Viager libre : L’acheteur peut occuper le bien dès la signature du contrat.

2. L’Intérêt de la Vente en Viager

Pour le Vendeur

Le crédirentier a la possibilité de générer des revenus supplémentaires tout en continuant à vivre dans son logement. Cette solution offre une sécurité financière et permet de rester dans son environnement familier.

Pour l’Acheteur

Le débirentier peut réaliser un investissement financier avantageux, souvent à un coût inférieur à la valeur marchande du bien, en raison de la décote liée à l’occupation par le vendeur.

3. Fonctionnement de la Vente en Viager

Démembrement du Bien

Le démembrement immobilier consiste à diviser la propriété entre l’usufruit (droit de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À la fin de la période d’usufruit, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété sans frais supplémentaires.

Usufruit (Usus + Fructus)

L’usufruitier a le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus. Ce droit est distinct de la nue-propriété, détenue par une autre personne.

Nue-Propriété (Abusus)

Le nu-propriétaire détient le droit de disposer du bien, mais ne peut pas l’utiliser ni en percevoir les revenus tant que l’usufruitier est en place.

Droit d’Usage et d’Habitation (DUH)

Le viager occupé implique que le vendeur conserve le droit d’usage et d’habitation défini par le Code Civil. Ce droit permet au crédirentier de continuer à vivre dans le bien vendu.

4. Types de Viager

Viager Occupé

Le vendeur peut demeurer dans sa résidence tout en recevant une rente viagère.

Viager Libre

Le vendeur transfère la pleine propriété du bien à l’acheteur, qui peut immédiatement occuper ou louer le bien.

Démembrement Viager ou Temporaire

Le démembrement viager termine avec le décès de l’usufruitier, tandis que le démembrement temporaire a une durée déterminée dès le départ.

Viager Mutualisé

Le bien est vendu à un acheteur institutionnel solvable en échange d’un capital immédiat équivalent à la valeur habitée du bien.

5. Calcul du Montant de la Vente en Viager

Valeur Vénale

Le prix de vente dépend de nombreux paramètres, tels que l’emplacement, l’état du bien, et les conditions du marché immobilier.

Bouquet Viager

Le montant versé au vendeur lors de la signature du contrat. Il représente souvent une part importante de la valeur du bien.

Rente Viagère

Paiement périodique effectué par l’acheteur au vendeur jusqu’au décès de ce dernier. La rente peut être indexée sur un indice comme l’IRL.

Décote liée à l’Occupation

Deux méthodes pour calculer la décote :

• Par âge du vendeur : Plus le crédirentier est jeune, plus la décote est importante.
• Par espérance de vie : Basée sur l’estimation des loyers que le vendeur aurait dû payer.

Table de Mortalité

Les rentes viagères sont calculées à l’aide de tables de mortalité prospectives, comme la table TGH05 & TGF05 ou la table de l’INSEE, qui prennent en compte l’espérance de vie et les données démographiques.

6. Avantages de la Vente en Viager

Pour le Vendeur

• Rester chez soi : Le vendeur peut continuer à vivre dans son logement.
• Revenus supplémentaires : Rente mensuelle et bouquet initial.
• Économies : Le vendeur n’est plus responsable de la taxe foncière et des gros travaux.

Pour l’Acheteur

• Investissement avantageux : Acquisition d’un bien à prix réduit.
• Patrimoine : Développement de son patrimoine immobilier sans recourir à un prêt bancaire.

7. Inconvénients de la Vente en Viager

Pour le Vendeur

• Risque de non-paiement : Si l’acheteur cesse de verser les rentes, le vendeur perd son complément de revenus.
• Résiliation du contrat : L’acheteur peut résilier le contrat, laissant le vendeur sans les bénéfices attendus.

Pour l’Acheteur

• Durée incertaine : La durée de vie du vendeur est incertaine, impactant la rentabilité de l’investissement.
• Frais de notaire : Frais liés à la signature de l’acte de vente.

Conclusion

Chez Rochat Viagers, nous croyons que le viager est une solution avantageuse pour les seniors et les investisseurs. Notre expertise et notre accompagnement personnalisé vous permettront de réaliser cette transaction en toute sérénité.

Pour plus d’informations, consultez nos guides détaillés disponibles sur notre site. Nous sommes là pour vous aider à chaque étape de votre projet immobilier.